06300511 - Marchés de l'immobilier

Crédits ECTS 1
Volume horaire total 23
Volume horaire CM 23

Responsables

Objectifs

Approche généraliste mais globale et complète du domaine de l'immobilier (définitions, supports, modes de détention et d'acquisition, financement bancaire, fiscalité, transmission... etc.).

CONNAISSANCES A ACQUERIR
  • Compiler les éléments de savoir et de savoirfaire permettant d'envisager une approche généraliste mais complète du domaine de l'immobilier ;
  • Maîtriser parfaitement les tenants et les aboutissants d'une transaction immobilière ;

COMPETENCES CIBLES
  • L'octroi de crédits immobiliers figurant en tête des vecteurs de recrutement, les étudiants amenés a exercer en banque de détail doivent parfaitement maîtriser le financement bancaire de l'immobilier et sauront par leurs conseils, leur technicité et la pédagogie qu'il déploieront dans l'accompagnement des projets faire la différence, et notamment auprès d'un clientèle de particuliers haut de gamme, ou constituée de chefs d'entreprises ;
  • Le conseil en matière immobilière s'appuye sur un certain nombre de fondamentaux qui ne s'improvisent pas et dans un contexte ou les pouvoirs publics et les régulateurs visent à mieux encadrer l'exercice des activités financières ou connexes, les professionnels de demain doivent savoir distinguer ce qui relève de l'opportunité en matière immobilière et ce qu'il convient d'éviter, en ne favorisant pas la défiscalisation à tout prix par exemple.

DIMENSION DE RESPONSABILITE SOCIALE
  • Approche sensible, responsable mais rationnelle du domaine de l'immobilier, et de son financement. Au-delà du financement bancaire (dimension microéconomique), les étudiants mobiliseront également des données macroéconomiques pour exercer une approche critique sur la politique du logement et son financement en France, à travers les indicateurs fournis par le superviseur et régulateur.
  • Ils s'interrogeront également sur les modalités actuelles de la création monétaire, ses limites, l'évolution de la règlementation financière qui encadre la distribution des crédits dans le cadre de l'Eurosystème, et ses conséquences sur les banques de second rang et les autres intervenants (IOBSP), en matière de formation notamment.
  • Les étudiants auront enfin à réfléchir sur l'opportunité de la mise en oeuvre d'un droit du crédit en France, en lien avec les lacunes du système actuel (politiques sélectives des établissements de crédit) et l'émergence de nouveaux acteurs (financement participatif, crowdfunding…etc.). Ils maîtriseront parfaitement les dernières évolutions réglementaires et législatives (déliaison en matière d'assurance des emprunteurs…etc) et les enjeux de demain (blockchain).

Contenu

Introduction

I Comprendre le marché de l'immobilier – notions de base
A Le marché de l'immobilier et les différentes catégories de biens
1 – l'achat dans l'ancien
2- l'achat dans le neuf
3 – la vente en l'état futur d'achèvement
4 – l'achat de terrain et la construction de maison individuelle (CCMI avec ou sans plan, marché de  travaux). Incidence juridique de la propriété du terrain...
5 – les SCPI – la « pierre papier » : définition.
B Connaître les différents intervenants pour comprendre où et comment se confrontent l'offre et la demande
1- la vente entre particuliers et son développement grâce à internet
2 – les intermédiaires professionnels : agents immobiliers, mandataires, promoteurs, notaires.
3 – les démarches pour acquérir : du compromis à l'acte authentique
4 – le passage à l'acte et le rôle de maître de l'officier ministériel. Comprendre et savoir estimer les frais de mutation.
5 – La copropriété et le rôle du syndic
C les modes d'acquisition et de détention
1 – à titre individuel
2 – en indivision avec les incidences en fonction de la situation civile des acquéreurs
3 – la SCI : atouts et contraintes pour les chefs d'entreprises et les particuliers : IR / IS
4 – le viager

II Construire et développer son patrimoine immobilier
A Le financement bancaire : savoir analyser un dossier
1 – le plan de financement : le projet est-il viable ? Notions d'endettement et de reste à vivre.
2 – comprendre les taux : quels indices ? Faut-il privilégier un taux fixe ou variable ?
3 – les différents types de prêts (amortissable/infine). Les modifications possibles en cours de vie (remboursement anticipé, réaménagement, modulation, désolidarisation).
4 – les garanties prises : cautionnement, hypothèque, privilège de prêteur de deniers...
5 – le rôle patrimonial de l'assurance des emprunteurs
B L'acquisition de la résidence principale : un incontournable
1 – à court terme, pouvoir considérer être locataire de soi-même, le recours à l'emprunt pour se constituer un patrimoine
2 – à long terme, soulager son budget en prévision de la retraite
C L'immobilier comme support d'investissement
1 – un placement peu liquide mais aussi en théorie peu volatil
2 – l'endettement comme effet de levier : faire financer son bien par la location

III Gérer un patrimoine immobilier et en tirer revenu : quelles solutions ?
A La location nue
1 – principe
2 – fiscalité des revenus fonciers
3 – avantages et inconvénients
B La location meublée LMNP et LMP : une activité civile mais fiscalement commerciale
1 – principe
2 – fiscalité des revenus (bénéfices industriels et commerciaux)
3 – avantages et inconvénients
C La location par bail commercial (locaux commerciaux ou certains types de LMP/LMNP)
1 – principe
2 – fiscalité des revenus
3 – avantages et inconvénients
D Les SCPI
1 – principe
2 – fiscalité des revenus
3 – avantages et inconvénients : lesquelles privilégier ?

IV Connaître les bonnes pratiques pour bien conseiller : savoir éviter les risques et saisir les vraies opportunités
A Savoir choisir un bien pour se constituer un patrimoine sain
1 – la qualité, l’emplacement et le prix comme caractères déterminants
2 – analyser l’existence ou non d’un marché locatif
3 – se projeter à moyen et long terme
B L’immobilier : un marché dépendant ?
1 – analyser la situation du marché et les facteurs explicatifs de l'évolution des prix
2 – le rôle des politiques monétaires (variation des taux qui influe sur la demande… donc le prix), rappel sur la création monétaire, les règles de Bâle III et analyse de la stratégie des banques commerciales.
3 – Objectif et impact des dispositifs fiscaux (étude des régimes Demessine, De Robien, Girardin et Girardin industriel, Malraux, Scellier, Duflot, Pinel, PTZ+, label BBC, quid de l’évolution des prix du neuf ?)
C – Les risques inhérents à l’immobilier comme support d’investissement
1 – le risque de liquidité
2 – les risques locatifs (vacance, dégradations, défaut de paiement), leurs conséquences et les moyens de s’en prémunir
3 – le risque de destruction

V La cession à titre onéreux, la transmission à cause de vie ou à cause de mort
A La vente et le régime des plus-values
1 – la résidence principale
2 – les résidences secondaires et les biens locatifs
3- les terrains à bâtir
B La succession subie et l'indivision : une spécificité française
C La donation, donation-partage, la succession préparée et le démembrement

Conclusion

Bibliographie

OUVRAGES DE REFERENCE :
  • Marketing de l'immobilier, Fabrice Larceneux et Hervé Parent, éditeur Dunod 2010
  • Droit de l'immobilier et gestion immobilière, Serge et Sophie Bettini, éditeur Casteilla 2009
  • Expertise immobilière, Bernard de Polignac – Jean-Pierre Monceau – Xavier de Cussac – éditeur Eyrolles 2013
  • Le loueur en meublé, Gérard Vinson, lextenso éditions 2009
  • Techniques bancaires, Philippe Monnier et Sandrine Mahier-Lefrançois, Dunod édition 2015/2016

OUVRAGES COMPLEMENTAIRES :
  • Surévaluation et rentabilité des biens immobiliers en zone euro : l'apport des données en euros par mètre carré, bulletin n°199 de la Banque de France, 1er trimestre 2015.
  • Le financement de l'habitat en 2014, rapport et annexes chiffrées, Secrétariat Général de l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution, ACPR Banque de France, juillet 2015.
  • Le financement de l'habitat en 2015, rapport et annexes chiffrées, Secrétariat Général de l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution, ACPR Banque de France, juillet 2016.
  • L'évaluation des risques du système financier français (chapitre 2.3), Banque de France, décembre 2015
  • Rapport annuel de l'Observatoire de l'épargne réglementée, Banque de France.

OUVRAGES OU ARTICLES DE RECHERCHE EMBLEMATIQUES SUR LE SUJET DU COURS :
  • Les nouveaux crédits à l'habitat des ménages : tendances actuelles, article 2, bulletin n°203 de la Banque de France, janvier-février 2016
  • Rue de la Banque n°26 : Marché du logement en France : quel serait l’impact de mesures macroprudentielles ?
  • Sanvi AVOUYI DOVI, Rémy LECAT et Claire LABONNE, Banque de France, juin 2016.

Contrôles des connaissances

Contrôle continu
Interrogation écrite de 3 heures ( coefficient 3), et un travail écrit et oral à présenter en groupe (coefficient 1).

Informations complémentaires

MODALITES PEDAGOGIQUES / NATURE DES SUPPORTS
Plan et support de cours. Mise à disposition des étudiants d'articles de presse traitant de l'actualité des marchés immobiliers.
Cas pratiques et études de dossiers pour application professionnelle des éléments du cours.

INNOVATIONS PEDAGOGIQUES ET UTILISATION DE NOUVELLES TECHNOLOGIES
Utilisation de la plateforme de cours Moodle, à travers un module spécifiquement dédié à la matière.

PRE-REQUIS EN TERMES DE CONNAISSANCES
Connaître les mécanismes de la création monétaire par les banques commerciales.
Bon niveau de connaissances générales en mathématiques, macroéconomie et économie bancaire.

LECTURE(S) CONSEILLEE(S) :
Loi de Finances de l'année concernée - Quotidiens nationaux généralistes et presse spécialisée - Observatoire Crédit Logement - statistiques Banque de France, Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, Dire